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易宪容：市场为何不支持过高的房价

编辑:开放式基金网(KFSJJ.com) 日期:2008-8-13 9:07:00 已阅读：次

　如果房地产开发商还是站在以往的观念与经验基础上来看房地产市场的变化，就是把自己推到极端，最后成为这场房价博弈的失败者。

　　最近，国家统计局的网站上有一篇“市场不支持过高的房价”的文章，作者认为，2008年全国各地一路狂涨的房价开始出现分化，在一些大城市率先出现了下跌；由于对未来房价预期的改变，消费者开始了对房市的观望，房屋销售市场交易量开始急剧萎缩。但是，从宏观经济形势和政策面、需求层面、供给方面临的资金困境三方面来看，市场并不支持房价持续高涨。为了证明该结论，作者用了宏观经济面上的数据来解释。对于这个分析，我是基本赞成的。

　　不过，目前房地产市场价格过高的问题，比这些分析要复杂得多。一般来说，在一个住房消费为主导的市场，房价高低是由居民消费支付能力来决定的。比如房价收入比(3-6倍)、按揭贷款月还款与家庭收入比(不高于28-35%)、家庭资产负债率(不高于50%)等。可是，不少人却说，由于中国的情况特殊性，比如个人灰色收入大，因此，用这些指标是无法来衡量国内一些城市房价的水平。除了少数人之外，我很怀疑一般的民众有多少人有灰色收入。正因为一般民众没有灰色收入，从而使得目前房价水平让80%以上绝大多数民众没有支付能力进入这种高价的房地产市场。

现实的情况是，一方面国内居民需要大量的住房，但是由于房价过高，又让这些需要住房的居民无法把房地产的需要转变为房地产的需求；另一方面，国内房地产市场又有大量的住房由于房价过高无法销售出去。按照一般的市场法则，在这种情况下，开发商一定会把房价降低到绝大多数居民有能力支付的房价水平上，房地产市场供求矛盾也由此化解。但是这种好事为什么没有在当前中国房地产市场发生，也即市场供求法则为什么在这里失效呢？

　　房价的高低不仅决定房地产开发商的暴利水平，也决定了地方政府的GDP增长速度和土地财政的多少，决定了地方政府官员寻租的利益空间大小。当房价水平低时，房地产开发商的暴利空间压缩了，地方政府的GDP增长放慢了，地方政府的土地财政减少了、政府官员的寻租利益缩小了。在这样的情况下，开发商及地方政府岂愿让房地产市场的价格调整到绝大多数居民有购买力的水平上？因此，开发商为了维持房地产的暴利模式，宁可不卖一套也不降低房价——开发商早就把其利益与地方政府捆绑一起。这也就是为什么房地产开发商救市之言论层出不穷的原因所在？

　　目前的房地产市场价格为什么会推高到这样的程度？就在于房地产投资或炒作比重过高。这些房地产炒作者利用低利率政策及便利的银行金融杠杆，一轮又一轮把房地产市场价格快速炒高。当房地产开发商感觉到能够以不同的方式来要挟政府时，那么房地产开发商这种对抗房地产政策及市场法则的决心更强。其实，在房地产开发商对十年来的房地产发展经验中，早就尝到这种要挟政府的甜头。因此，他们偏执地认为未来房地产市场的奇迹同样会发生。这也是目前国内房地产市场销售剧减而房价不跌的原因所在。

　　不过，房地产开发商却没有看到中央政府对房地产市场调整的决心以及房地产市场周期性调整开始。比如由投资炒作为主导的市场转变为消费为主导的市场、房地产信贷风险防范强化，以往国内外金融市场环境的变化及国内居民对房地产认识改变等，而这些决定了未来房地产市场会走向哪里。

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